Alhamdulillah, pengalaman peribadi melengkapkan pusingan pertama untuk hartanah lelong. Tarikh beli 26-12-2009, sewa tanpa henti 03-01-2010 sehinggalah urusan penjualan selesai sepenuhnya pada 22-02-2012. (masa diambil lebih kurang 26 bulan). Teknik ini juga digelar orang sebagai 'flipping' = menjual dalam masa terdekat untuk 'capital gain'. sedikit analisis:- PEMBELIAN Harga beli RM 98000 Kos bida/stamping menang lelong RM 300 Kos guaman RM 5000 PENYEWAAN Kos repair rumah RM 1000 Sewaan RM 850 Ansuran + Maintenance Fee + Cukai Pintu + Quit Rent RM 580 Positif cashflow setiap bulan RM 270 RM 270 x 26 bulan = RM 7020 PENJUALAN Harga Jual RM 147000 Penalti bank RM 3000 Cukai RPGT RM 3000 Kos guaman RM 1000 Bersih = RM 42720. Menarik bukan?? Pelaburan rumah lelong tidak menjanjikan bulan dan bintang untuk anda, tetapi pulangan yang agak wajar berasaskan kaedah meminimumkan risiko dan strategy pelaburan yang jelas. Salam pelaburan 1 Comment flat bukan sebarang flat, apartment bukan sebarang apartment --> silap haribulan pelbagai masalah yang tidak sepatutnya boleh terjadi. saya ingin menimbulkan sedikit kegusaran di kalangan pembaca.... janganlah ada di antara tuan/puan membeli rumah yang letaknya nun jauh tinggi > hampir2 nak mencecah awan (melainkan penyelenggaraan dilakukan oleh tip-top management services seperti di bangunan KLCC). manusia asalnya daripada tanah, jadi sifatnya juga sukakan tanah dan tidak boleh lari dari tanah. justeru, dalam hal rumah juga, mereka sebolehnya inginkan rumah yang bertanah.... namun begitu, harganya adalah tinggi dan lebih mahal berbanding rumah bertingkat-tingkat. namun begitu jua, manusia masih lagi mengharapkan rumah yang dekat dengan tanah, jadi pilihan terbaik adalah tingkat 1, kemudian 2, kemudian 3 dan seterusnya. ditambah lagi jika penyelenggaraan di flat atau apartment ini begitu teruk, contoh terbaik lif selalu rosak --> maka rumah di tingkat lebih atas amatlah tidak bersesuaian!! biarpun rumah dibeli atas tujuan untuk sewa, penyewa pun akan lari.... makanya --> pelaburan yang anda lakukan menghadapi risiko tambahan. Salam Pelaburan/ Ahmad 019 2834359 Beli Tanah Secara Ansuran 02/14/2012
Sedang sibuk menghirup air nescafe di warung wak desa tasik pagi tadi, tiba-tiba dihubungi oleh En Ramli (bukan nama sebenar) berhubung sebuah lot tanah banglo yang di beli di kawasan banting. Wahhh.... macam best jer jadi rujukan orang neh.... en ramli kita mengutarakan permasalahan yang timbul bilamana tanah yang dibeli itu adalah secara ansuran --> bayaran terus kepada owner secara bulanan. ada perjanjian dibuat bersama lawyer dan nampak segalanya seolah-olah terancang dan profesional. sehinggalah pada satu masa, owner telah memutuskan untuk tidak meneruskan jual-beli yang telah dipersetujui. en ramli berasa amat buntu, hampir RM 32000 sudah dihabiskan, dan bakinya kira-kira RM 8000 sahaja lagi. Bila lawyer dihubungi..... jawapan adalah begitu menggusarkan hati en ramli.... rupa-rupanya lawyer juga bersekongkol dengan owner. pengajaran daripada kejadian ini --> jangan sekali-kali membeli tanah secara ansuran dengan tuan tanah, sekalipun ada perjanjian hitam putih dengan owner. ini kerana, tanah itu hanya sah dimiliki oleh pembeli apabila namanya didaftarkan sebagai pemilik di pejabat tanah. berhati-hati.... penipuan ada di mana-mana. salam pelaburan/Ahmad 0192834359 Selamat Tahun Baru 2012 01/01/2012
Berakhir sudah tahun 2011, penuh kenangan sama ada pahit atau manis buat semua kita. Selamat datang ke tahun baru 2012... penuh cabaran. Apakah azam anda untuk tahun baru ini? Errrr... azam tahun lepas dah tercapai ke belom? Hehehe.... Pembaca yang budiman, azam saya pada tahun ini adalah membantu sesiapa sahaja dan apa sahaja yang terdaya, terutama di bidang kepakaran saya - jual beli sewa rumah dan pelaburan rumah lelong. Berita baik, saya juga akan menawarkan khidmat sebagai ejen lelong dan bukan terhad kepada pakej pelaburan sahaja. Ini bermakna, saya menawarkan untuk membantu para pembeli dari proses sebelum membida sehingga proses menandatangan kontrak pembelian. Bila dah menang rumah lelong, terpulang kepada para pembeli untuk menjual balik atau tidak. Bagi bakal-bakal pelabur/pembeli yang berminat, boleh terus hubungi saya untuk penerangan lanjut. JUAL-BELI-SEWA RUMAH PELABURAN RUMAH LELONG C Lama betul tak menulis kat sini... nak kata sibuk bebenor xde lah jugak. (sampai password nak masuk pun boleh lupa) hahaha..... Selamat Meraikan Bulan Ramadhan yang penuh berkat... alhamdulillah sempat lagi berada di bulan Ramadhan tahun nie. Sorry sebab baru nak ucap, posa dah 10 hari dah..... Semoga amalan tuan/puan bertambah dan diterima Allah. JUAL/BELI/SEWA RUMAH?? INVEST RUMAH LELONG?? CALL 0192834359 AHMAD Kenapa Owner Jual Rumah?? 05/24/2011
Berada di bidang sub-sales real estate bukanlah suatu yang previlage, apa lagi bila mana owner yang nak menjual mempunyai alasan-alasan yang mendesak seperti:- >> Rumah sudah banyak bulan tak bayar bank. Notis lelong pun sudah dikeluarkan, dan owner baru nak berkira-kira untuk menjual rumahnya. >>Owner atau ahli keluarganya menghadapi musibah penyakit kritikal - terdesak untuk menjual rumah dengan harapan dapat cash dalam jangka masa terdekat. >>Owner mempunyai masalah perniagaan yang merosot, dan memerlukan modal tambahan ataupun memerlukan tunai bagi membayar hutang perniagaan - juga mahu cash jangka masa terdekat. >>Owner laki-bini bercerai - dah tak nak duduk rumah tu & mahu cash yang boleh dibahagi sama rata. >>Yang ni rumit sket - Owner jual rumah sebab rumah berpuaka/berhantu. >> Owner jual rumah selepas pasangan suami/isteri meninggal dunia. - dah tak sanggup nak duduk rumah tu katanya, kenangan terlalu banyak. >> Rumah yang disewakan bermasalah penyewa, seperti penyewa lewat bayar ataupun bayaran tertunggak beberapa bulan. Yang kat atas tadi, sebab musabab owner nak jual yang tidak berapa best didengar. Sebab sebab yang best adalah di bawah:- >> Hamdi berhajat untuk menjual rumah yang didudukinya kerana mendapat notis kenaikan pangkat bertukar tempat kerja ke Sabah. >> Pakcik Abu sudah terlalu tua dan berhajat menjual semua aset yang dia ada termasuk 3 buah rumah teres & 4 bidang tanah, supaya boleh menikmati wang yang diperolehi nanti sementara masih ada nyawa. >> Pn Ana ingin menjual rumah flat di pantai dalam sebagai usaha untuk membeli rumah landed di bandar baru bangi. >> Ahmad (yang menulis) menjual rumah dan sejumlah wang yang diperolehi digunakan untuk dilaburkan kembali dengan membeli rumah yang lain, dan sebahagiannya digunakan untuk melancong & menimbus sedikit-sebanyak hutang2 yang ada. What???? Beli rumah lelong tidak untung? Habis sifu2 lelong hentam aku kejap lagi nie. Biasalahhh, aku nak buat spekulasi untuk menakut-nakutkan brader2 yang baru nak berjinak dengan lelong... hahaha. Hahaha.... betul, rumah lelong adalah pelaburan yang tidak menguntungkan bilamana ianya dibeli pada harga melebihi harga pasaran? Err... bolehkah ini berlaku? >> jawapannya perkara ni telah berlaku, dan berlaku & bisa berlaku lagi. kenapa ianya berlaku? >> jawapan ni terletak kepada pembida itu sendiri, yang mana aku pun tak tahu kenapa. tapi yang jelas, ada beberapa faktor yang biasa didengar, contohnya kekurangan maklumat yang tepat berkenaan unit hartanah yang dibida. amat menyedihkan, sebab pembida yang berjaya ini terpaksa top-up cash yang banyak, ataupun tergadai deposit 10% di atas ketidak-mampuan mendapatkan loan yang diharapkan. Faktor berikutnya ialah perasaan 'lain-macam' semasa memegang bidding paddle... sudah lumrah buat kebanyakan pembida kali pertama untuk cuba memenangi bidaan tersebut atau dengan kata mudah teruja dengan suasana dewan lelongan & 'terpedaya' (huh... sesuai tak term aku nie) dengan pujukan tukang lelong. biasa bagi tukang lelong 'mewujudkan' suasana untuk meninggikan sebanyak mungkin harga jualan untuk unit yang dilelong & permainan minda mereka ini boleh diatasi dengan exit strategy yang boleh dipelajari di seminar-seminar hartanah lelongan. Apapun... tidak semestinya rumah lelong menguntungkan. Agenda - Pencarian Rumah yang Seterusnya 05/17/2011
Agak risau jugak bila apa yang dirancang pada awal tahun (azam tahun baru) masih belum terlaksana. Update untuk penjualan rumah di Tasik Heights >> rumah masih dalam proses peguam. maybe 3 bulan lagi dapat pulangan drp investment. Alhamdulillah, rumah ada penyewa baru dgn kadar RM 850 sebulan. Sewaan selama 1 tahun & En Saiful, buyer untuk rumah nie dah bersetuju utk mengambil-alih penyewaan sebaik sahaja 'disbursement' drp bank. Masih lagi investment yang baik buat En Saiful kerana masih mendapat +ve cashflow setelah ditolak maintenance & cukai pintu, quit rent & indah water. (perkiraan ini hanya pada kadar BLR/BFR semasa >> next few months tak tahu lahh kalau ada revision). Agenda selanjutnya adalah untuk rumah seterusnya >> aku plan nak maintain lagi dgn pattern rumah apartment medium/ low cost. Antara lokasi pilihan >> kerinchi/pantai dalam, batu 6 jln puchong, kg pasir dan kalau masih ada Teratak Muhibbah yang RP di bawah 55k. Tangan dah mula gatal untuk mengecat rumah >> color feveret biru laut. Pattern terkini reserved price tidak begitu menarik minat pelabur sengkek macam aku, apa taknya, kadang2 harga yg ditawarkan hanya 5k - 10k di bawah harga market. (Ohhh... begitu sukar utk membuat pelaburan bijak di kala ini). Kenapa Pakej Pelaburan & Bukannya Servis 12/18/2010
Ramai yang call mintak aku carikan rumah lelong, dan untuk duduk sendiri. Dan ramai yang terpaksa aku tolak permintaan mereka kerana aku hanya melakukan dengan cara yang agak berbeza. Maaf tuan-puan, apa yg aku tawarkan adalah secara pakej... beli-sewakan 12-24 bulan dan jualkan kembali pada harga market. margin keuntungan dibahagi 20-80. Untuk yang berminat mendapatkan servis seperti survey rumah, check outstanding, bidding, masuk rumah etc.... mereka boleh dapatkan daripada agen yang lain. Ohhh... dan perlu diingat, setiap servis mempunyai nilai tertentu. Dah agak lama tak update blog nie... agak suam2 kuku ataukah kesan daripada tindakan baru kerajaan menetapkan 70% loan maksimum? Kepada yang berminat untuk subsale, boleh melawat website aku yang satu lagi... www.prop-kl.blogspot.com ataupun melawat kedai online di mudah... www.mudah.my/dzarh PERLINDUNGAN TAKAFUL? INVEST RUMAH LELONG? JUAL-BELI-SEWA RUMAH/TANAH? 019-2834359 AHMAD Loan 70% sahaja - rumah ketiga & selanjutnya 11/04/2010
Masih hangat lagi pengumuman daripada kerajaan - loan untuk rumah ketiga hanya 70% sahaja!! tujuannnnnya memang bagus, nak mengelakkan property bubble. Mari kita bincang apa yang bakal berlaku kepada para pembeli dan pelabur hartanah:- Situasi 1 - Ah Seng, seorang pemilik perniagaan dan pelabur hartanah berjaya. Ah seng memiliki sebuah perniagaan hardware yang maju, dan dalam masa yang sama melaburkan kekayaan dirinya di dalam sektor hartanah. dia berjaya memiliki 7 buah rumah, yang mana 3 buah daripadanya bernilai RM 500k ke atas (rumah high-end di ibu kota). beliau merancang untuk sekurang-kurangnya membeli & memiliki rumah bernilai RM 300k ke atas setiap tahun. Apabila pinjaman hanya diluluskan sebanyak 70% sahaja, dan modal beliau bertambah tiga kali ganda... maka beliau memutuskan untuk membeli rumah bernilai RM100k sahaja.... dan beliau masih boleh berbangga memiliki sebuah rumah setiap tahun!!! Situasi 2 - Ahmad, seorang yang memasang angan2 untuk memiliki sebuah rumah bernilai RM 100k setiap tahun. Ahmad mempunyai kewangan yang terbatas, dan hanya memikirkan cara bagaimana untuk merealisasikan hajatnya untuk menambah rumah bernilai RM100k setiap tahun. Apabila diumumkan kerajaan bahawa rumah ketiga dan seterusnya hanya layak dapat 70% pinjaman sahaja.... bermakna Ahmad hanya mampu membeli sebuah rumah untuk setiap tiga tahun.... ataupun membeli rumah berharga RM 33k setahun... (yang mustahil boleh didapati di ibu kota). Maka Ahmad hanya boleh berangan dan terus berangannnnnnnn utk memiliki lebihhh banyak rumah. Ini TIDAKKKKKK ADILLLLLLL. Golongan kaya akan terus memakan bahagian kek golongan yang kurang kaya!! dan ini akan terus berlaku di dalam dunia capitalistttt. PERLINDUNGAN TAKAFUL?? INVEST RUMAH LELONG?? JUAL-BELI-SEWA RUMAH & TANAH?? CALL 0192834359 AHMAD | AuthorAhmad, bertugas sebagai Pengurus Kumpulan bersama GOLD REALTY (Ejen Hartanah Berdaftar E30758), dan Freelancer bersama Mega Auctions Services, dan pengikut dan pengamal pelaburan hartanah lelong.  ArchivesFebruary 2012 Categories |
RSS Feed